Việc đóng tiền sử dụng đất là một trong những gánh nặng tài chính rất lớn của công ty
Rút chạy khỏi đất
Ông Võ Duy Khương, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP Đà Nẵng cho hay, tính đến nay có 32 dự án đã được TP Đà Nẵng bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư với số tiền sử dụng đất phát sinh phải nộp cho ngân sách là 1.088 tỉ đồng. Trong đó có 688,9 tỉ đồng nợ (đã tới hạn mà chưa trả được), còn lại xấp xỉ 400 tỉ đồng chưa hết hạn phải nộp.
Việc nợ đọng tiền đóng tiền sử dụng đất tại Đà Nẵng không phải là trường hợp cá biệt. Trước đó kết quả kiểm tra của Thanh tra Chính phủ cho biết tại Hà Nội có hàng chục dự án nợ tiền sử dụng đất với số tiền lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Cụ thể tại huyện Hoài Đức, riêng khoản nợ tiền sử dụng đất của 3 công ty lớn đã lên tới 740 tỷ đồng. Trong đó, Tập đoàn HUD - chủ đầu tư khu đô thị Vân Canh nợ gần 400 tỷ đồng tiền gốc, Vietracimex - chủ đầu tư khu đô thị Kim Chung-Di Trạch nợ gần 300 tỷ đồng.
Hiện nay, việc đóng tiền sử dụng đất là một trong những gánh nặng tài chính rất lớn của công ty. Cách đây không lâu, Nam Cường là một trong những công ty bất động sản đầu tiên trả lại dự án Khu đô thị Quốc Oai cho Hà Nội. Theo giải thích của Tập đoàn này do thị trường bất động sản trầm lắng nên công ty phải cơ cấu lại danh mục đầu tư cho phù hợp. Một trong những nguyên nhân là chi phí sử dụng đất quá lớn khiến Tập đoàn này không thể kham nỗi.
Một công ty khác cũng phải trả lại đất đó là Vinacomin phải trả lại 1.900 ha đất tại phát triển đô thị và cảng biển Quảng Ninh do không có tiền đầu tư.
Gần đây nhất Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai đã xin trả bớt đất cho Đà Nẵng. Tuy công ty này không nêu rõ lý do nhưng lý do nhưng có thể dễ dàng đoán ra là việc Quốc Cường Gia Lai đang chìm ngập trong khó khăn nên không thể trả tiền sử dụng đất và triển khai dự án được.
Trên đây chỉ là một vài trường hợp điển hình. Thực tế rất nhiều công ty có được quỹ đất rất lớn nhưng phần lớn đất này vẫn "chưa sạch" vì chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất. Do vậy, dù có "ngồi trên" một tài sản rất lớn được mệnh danh là "tấc đất tấc vàng" nhưng công ty vẫn bế tắc, khó khăn và có nguy cơ phá sản cao.
Nguyên nhân sâu xa
Điều 11 của Nghị định 69 quy định: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án… trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Theo quy định này, các công ty bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường.
Như vậy, các dự án phải tính lại tiền sử dụng đất là những dự án đã được giao cho các công ty bất động sản nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm. Kèm theo đó, thời điểm công ty có quyết định giao đất chính là thời điểm tính tiền sử dụng đất, không tính theo thời điểm bàn giao đất thực tế.
Theo quy định này nhiều công ty phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn rất nhiều so với trước đây. Điều này tạo ra một gánh nặng tài chính rất lớn cho công ty. Ngoài ra, điều đáng nói là quy định theo "giá thị trường" vẫn chưa rõ ràng khiến cho việc xác định số tiền sử dụng đất mà công ty phải đóng hết sức khó khăn. Doanh nghiệp không thể chủ động trong việc xác định giá bán với khách hàng do không biết được giá đất bao nhiều. Điều này khiến nhiều dự án rơi vào bế tắc. Đây là một trong những nguyên nhân khiến cho nhiều công ty phải "xin" trả lại đất cho nhà nước.
Hiện nay, nhiều công ty đang công bố sở hữu diện tích đất khổng lồ nhưng không biết bao nhiêu trong số đó là đất sạch. Chẳng hạn, trước đây Sacomreal công bố đang có quỹ đất lên tới 620ha. Tuy nhiên, thực tế phần lớn diện tích này mang tính chất "quy hoạch", số lượng đất công ty này và các công ty con, liên doanh sở hữu thực tế chỉ có 60ha. Tuy nắm trong tay quỹ đất khá lớn nhưng giá cổ phần Sacomreal hiện nay đang trầy trật dưới mệnh giá cho thấy công ty này không được nhà đầu tư kỳ vọng nhiều.
Một thương hiệu đình đám khác là VinGroup cũng đã từng công bố sở hữu 70 triệu m2 (700ha), thuộc khoảng gần 40 dự án. Giả sử đây là đất sạch thì chỉ cần tính giá trị trung bình mỗi m2 khoảng 2 triệu đồng thì giá trị đất mà Vingroup đang sở hữu lên tới 140.000 tỷ đồng, vượt xa tài sản hiện tại của công ty. Từ đó cho thấy có thể phần lớn số đất này không phải là đất sạch.
Hiện nay, phần lớn công ty bất động sản đều công bố những quỹ đất rất lớn và xem đó là "niềm tự hào" lợi thế cạnh tranh của mình. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng phải cẩn thận với những quỹ đất hoành tráng này vì phần lớn đó chỉ là trên giấy và là dự kiến. Nếu tính giá đất theo giá thị trường như hiện nay thì nhiều công ty sẽ phải trả tiền sử dụng đất rất cao để có được đất sạch. Vì vậy, lợi thế cạnh tranh sẽ giảm, ngoài ra nó còn có thể khiến công ty rơi vào khốn đốn.
Đặc biệt với những công ty bất động sản thiếu vốn thì để phát triển dự án càng khó khăn. Do đó, khi nhà đầu tư mua nhà tại những dự án này cũng phải thận trọng vì có thể ôm phải trái đắng khi dự án không thể hoàn thành đúng tiến độ.
Hoàng Nam
Đăng nhận xét